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“El Administrador de fincas puede incurrir en su quehacer profesional no sólo en meros incumplimientos contractuales, sino, llegado el caso, en una infracción de naturaleza penal –delito o falta- de la que también tendrá que responder civilmente frente a los perjudicados, ya sea la comunidad de vecinos o alguno de los propietarios. Dicha actividad delictiva tiene entre sus consecuencias no sólo la sanción penal al infractor, sino una sanción civil de naturaleza reparadora. A este respecto, El artículo 109 CP dispone que “La ejecución de un hecho descrito por la Ley como delito o falta obliga a reparar, en los términos previstos en las leyes, los daños y perjuicios por él causados”.

El artículo 110 CP advierte que “La responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende:

  1. La restitución. (Denunciar administrador fincas Málaga).
  2. La reparación del daño
  3. La indemnización de perjuicios materiales y morales”.

Y el artículo 116 CP indica que “los criminalmente responsables de todo delito o falta lo son también civilmente para reparar e indemnizar los daños y perjuicios que con ellos causan.

Por ese motivo, en la SAP Vizcaya de 15 de mayo de 2007, resultó condenado un Administrador de fincas por el delito “de apropiación indebida de los fondos de la comunidad, debiendo indemnizar a la Comunidad de Propietarios querellante en la cantidad de la que se apropió”.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

Delitos o faltas más habituales en la actividad profesional del Administrador

  1. a) Defraudaciones: apropiación indebida, estafa, insolvencia punible y falsedad documental

Los delitos o faltas más habituales, de los que se deriva la exigencia de responsabilidad civil, son, generalmente, los relativos a las “defraudaciones” incluidas en el Capítulo VI del Título XIII del Libro II del CP (delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico), entre los que destaca la “apropiación indebida”, especialmente en su modalidad de delito continuado (arts. 252 a 254 CP).  (Denunciar administrador fincas Málaga).

Existe una abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre esta última cuestión. Puede ponerse el ejemplo de la SAP Barcelona de 4 de febrero de 2008, en la que se señala: “Los hechos acontecen durante un periodo largo de tiempo, más de tres años, durante los cuales el acusado, en su calidad de Administrador, recibía mensualmente las cuotas de los propietarios, no dándoles parcialmente su destino cuando, cada dos meses, tenía que abonar con ellas las tasas de higiene pública y no lo hacía, destinando parte de aquel dinero a otros fines no autorizados”. También se afirma que “el único que pudo cobrar (el importe reclamado, distraído a la comunidad, y no satisfecho por unos trabajos de pintura) era el imputado, que en la fecha de los hechos era el Administrador y el único autorizado para disponer de la cuenta de la Comunidad de Propietarios”.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

En menor medida también hay que hacer referencia a la “estafa” (arts. 248 a 251 CP), si bien debe partirse del principio de que el delito de la apropiación indebida se diferencia del de estafa no sólo en la inexigibilidad de un engaño previo o coetáneo, sino porque su nota característica es el abuso de confianza por parte del autor del delito, es decir, por el Administrador. En realidad, la jurisprudencia es enormemente reacia a aplicar este tipo delito al ámbito que nos ocupa, decantándose en la mayoría de las ocasiones por el de apropiación indebida.

También debe llamarse la atención sobre el tipo delictivo de “insolvencia punible” (art. 257 CP) que, aunque posible, no es fácil apreciarlo en el ámbito que nos ocupa. Como ejemplo de esta dificultad puede ponerse el supuesto analizado por la SAP Madrid de 11 de febrero de 2008, que señala lo siguiente: “Está claro que el Administrador en el momento en que retiró los fondos de la cuenta bancaria de la Mancomunidad de Propietarios fue para hacer frente a pagos perentorios de ésta, tales como el agua de la totalidad de la finca y el sueldo de ese mes del conserje […]. Ahora bien, es doctrina jurisprudencial que en el delito de insolvencia es necesario que el autor haya realizado actos con entidad para producir la insolvencia de una manera verdaderamente injustificable desde el punto de vista de la racionalidad mercantil”, lo que no suele ocurrir en estos casos.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

En último lugar, hay que destacar las “falsedades documentales” encuadradas en el Título XVIII, como la “falsificación de documento mercantil o privado” (art. 390, en relación con los arts. 395 y 396 CP); si bien, la SAP Zaragoza de 12 de febrero de 2009 consideró que la emisión por el Administrador de una factura que “no obedecía a ninguna obra efectiva realizada”, constituye un delito de falsedad en documento mercantil castigado en el artículo 390 CP.

  1. b) Calumnias e injurias.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

Estos supuestos son las que, en la práctica, se presentan con mayor frecuencia al analizar la jurisprudencia penal de nuestras Audiencias Provinciales.

  1. c) Coacciones.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

El Administrador puede incurrir en un delito de “coacciones”, si, por ejemplo, se desconecta unilateralmente al propietario de un servicio o suministro general por falta de pago (agua, calefacción, etc.), o se cierra o impide el acceso a una zona o elemento común, lo que equivaldría a una “vía de hecho” (art. 172 CP). Aunque, sin embargo, se ha considerado que el hecho de que el Presidente y el Secretario de la comunidad de Propietarios denieguen la entrega de la llave de la azotea a uno de los vecinos para ampliación de su antena de radioaficionado no se ha considerado delito de coacciones, pues se actuó “en cumplimiento de un acuerdo de la comunidad de propietarios” (SAP Madrid de 23 de enero de 2004).

  1. d) Delitos contra los trabajadores.  (Denunciar administrador fincas Málaga).

El artículo 311 CP castiga la conducta de quienes mediante engaño o abuso de situación de necesidad impongan a los trabajadores a su servicio condiciones laborales o de Seguridad Social que perjudiquen, supriman o restrinjan los derechos que tengan reconocidos por disposiciones legales, convenios colectivos o contrato individual.

Autoría y responsabilidad civil subsidiaria del Administrador

El artículo 28 CP define como autor a quienes realizan el hecho por sí solos, conjuntamente o por medio de otro del que se sirve como instrumento. También considera como autor a los que inducen directamente a otro u otros a ejecutarlo, o los que cooperan a su ejecución con un acto sin el cual no se habría efectuado. Éstos serán responsables “solidariamente entre sí por sus cuotas, y subsidiariamente por las correspondientes a los demás responsables” (art. 116.2 CP).O lo que es igual, serán responsables civiles subsidiarios de los delitos o faltas cometidos por sus empleados o colaboradores en la ejecución del servicio contratado por la comunidad. De este modo, como señala el artículo, son responsables civiles subsidiarios “las personas naturales y jurídicas dedicadas a cualquier género de industria o comercio, por los delitos o faltas que hayan cometido sus empleados o dependientes, representantes o gestores en el desempeño de sus obligaciones o servicios” (art. 120.4 CP).  (Denunciar administrador fincas Málaga).

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